Gỡ 'nút thắt' cho vay bất động sản

Chủ đầu tư, khách hàng của các dự án bất động sản đã được khơi thông kênh tín dụng ngân hàng - Ảnh: NGỌC HIỂN

Đó là những rào cản vừa được tháo gỡ sau khi Ngân hàng Nhà nước đã ban hành thông tư số 10 tạm ngưng thi hành một số điều của thông tư số 06, có hiệu lực từ ngày 1-9.

Cần thiết và kịp thời

Trao đổi với Tuổi Trẻ chiều 24-8, tổng giám đốc một ngân hàng cổ phần tại TP.HCM cho biết ngưng hiệu lực thi hành một số điều đối với thông tư số 06 với một số nội dung trên nhằm bổ sung quy định về cho vay phù hợp với quá trình chuyển đổi số trong hoạt động ngân hàng và các quy định khác để tháo gỡ, tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa cho khách hàng tiếp cận vốn vay ngân hàng.

Việc ngưng hiệu lực thi hành một số điều của thông tư 06 có tác động đến thị trường thế nào thì phải chờ thời gian.

Tuy nhiên, theo vị này, các quy định ngưng hiệu lực thi hành trên đều có liên quan đến luật và quy định của các ngành khác và các điều khoản này cũng chưa rõ, do vậy việc thực thi có thể khó khăn cho người vay.

"Thông tư 06 khắt khe hơn nên việc Ngân hàng Nhà nước ngưng hiệu lực thi hành một số điều của thông tư 06 để có thời gian hoàn thiện các điều luật có liên quan", vị tổng giám đốc này nói và cho rằng việc cho vay các dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh có liên quan đến rất nhiều ngành khác nhau nên cần phải chờ để ban hành quy định pháp luật một cách đồng bộ.

Về câu hỏi: Liệu việc ngưng hiệu lực thi hành một số điều của thông tư 06 có tác động đến tăng trưởng tín dụng trong thời gian tới hay không? Lãnh đạo một ngân hàng cổ phần lớn cho hay tám tháng đầu năm nay tín dụng không tăng được không phải do quy định này mà do các yếu tố khác.

Nguyên nhân chủ yếu từ suy giảm lực cầu, nhu cầu vay mua nhà, ô tô, xây sửa nhà, vay tiêu dùng... giảm mạnh do người vay chờ lãi suất xuống thấp hơn.

Trong khi đó, đơn hàng xuất nhập khẩu cũng giảm mạnh, nên cầu tín dụng xuất nhập khẩu cũng giảm nghiêm trọng. Tất cả cộng hưởng khiến tăng trưởng tín dụng tám tháng đầu năm rất thấp. Để khôi phục thì phải do chính các yếu tố trên.

"Nhưng cũng phải nói rằng trong bối cảnh hiện nay việc ngưng hiệu lực thi hành một số điều của thông tư 06 là cần thiết vì nếu quy định này vẫn áp dụng cộng thêm sự không đồng bộ từ các quy định khác cũng sẽ khiến cho lĩnh vực bất động sản nói riêng và người vay gặp khó khăn. Do vậy việc hoãn thi hành là cần thiết", vị này nói.

Chỉ siết hoạt động cho vay tiềm ẩn rủi ro?

Trước đó, tại thông tư 06, Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra nhiều quy định siết lại hoạt động cho vay khiến cho nhiều doanh nghiệp cũng như ngân hàng lo lắng.

Nhiều chuyên gia và doanh nghiệp lên tiếng phản ứng khi cho rằng với hàng loạt rào cản này, doanh nghiệp và người dân sẽ gặp khó trong việc tiếp cận vốn tín dụng, ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh.

Cụ thể, theo thông tư 06, các tổ chức tín dụng không được cho vay vốn để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch Upcom.

Theo Ngân hàng Nhà nước, hình thức cho vay này tiềm ẩn nhiều rủi ro do khó kiểm soát mục đích sử dụng tiền vay, tổ chức tín dụng không thể kiểm soát được việc sử dụng vốn của bên nhận góp vốn, không có cơ sở để đánh giá thường xuyên đối với tình hình tài chính, tình hình hoạt động, khả năng trả nợ của bên nhận vốn góp và đây là một trong những hình thức mà khách hàng có thể sử dụng để che giấu hình thức sở hữu lẫn nhau.Cũng theo thông tư này, các tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm mà tổ chức tín dụng quyết định cho vay, để bù đắp tài chính.

Theo Ngân hàng Nhà nước, nếu dự án chưa bảo đảm tính pháp lý hay điều kiện để triển khai, như tài liệu thể hiện chủ đầu tư được phép huy động vốn hoặc tài liệu thể hiện chủ đầu tư được phép triển khai dự án (như giấy chứng nhận đầu tư, biên bản bàn giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng...) sẽ phát sinh rủi ro, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của khách hàng...

Với cho vay bù đắp, Ngân hàng Nhà nước cho rằng việc cho khách hàng vay để bù đắp tài chính tiềm ẩn rủi ro về việc sử dụng vốn vay do khó đánh giá sự phù hợp giữa nhu cầu vay vốn và giá trị tài chính khách hàng đã mượn, tính xác thực của các giao dịch.

Tổ chức tín dụng khó xác định nguồn tiền mà khách hàng đã ứng trước, không kiểm soát được việc khách hàng sử dụng số tiền được giải ngân cho vay...

Nên sớm sửa đổi hoặc bãi bỏ các quy định gây khó

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Võ Hồng Thắng - giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án (DKRA Group) - cho rằng việc hoãn thi hành một số quy định cấm cho vay tại thông tư 06 đã giúp tháo gỡ các rào cản trong tiếp cận vốn cho các doanh nghiệp.

Theo ông Thắng, với những doanh nghiệp đang thực hiện các thương vụ M&A (mua bán và sáp nhập), nếu thông tư 06 có hiệu lực, ngân hàng sẽ khó giải ngân, doanh nghiệp khó hoàn tất việc mua bán này.

Bởi muốn M&A một dự án phải có vốn tự có với số tiền lớn, lên đến hàng trăm, thậm chí hàng ngàn tỉ đồng, doanh nghiệp sẽ không đủ nguồn vốn nếu kênh vốn tín dụng bị siết như thông tư 06.

Cũng theo ông Thắng, với việc hoãn thi hành các quy định cấm cho vay sẽ giúp thị trường bất động sản có cơ hội hồi phục khi các chủ đầu tư, khách hàng được tiếp cận vốn. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư, doanh nghiệp và kể cả khách hàng cũng có thời gian chuẩn bị, cân đối tài chính trong giai đoạn chuyển tiếp khi các quy định trong thông tư 06 sẽ tái áp dụng trong tương lai.

Ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - cũng cho rằng việc ngưng hiệu lực thi hành khoản 8, khoản 9 và khoản 10 điều 8 của thông tư sẽ giúp cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư và người tiêu dùng thuộc các lĩnh vực của toàn bộ nền kinh tế có điều kiện tiếp cận tín dụng được thuận lợi hơn. Đồng thời, điều này cũng tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng trong việc cung ứng vốn.

Tuy nhiên, theo ông Châu, Ngân hàng Nhà nước cần tiếp tục rà soát để xem xét sửa đổi, bổ sung một số quy định bất cập tại thông tư 06 bởi Ngân hàng Nhà nước chỉ mới "ngưng hiệu lực thi hành khoản 8, khoản 9 và khoản 10 điều 8 của thông tư" trong khi chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào về việc sửa đổi, bổ sung hoặc bãi bỏ các quy định này.