2022- một năm đầy khó khăn sắp qua
Trong báo cáo thị trường nhà ở Tp.HCM quý 4/2022, Cushman & Wakefield chỉ ra, việc kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và vướng mắc pháp lý đã tạo áp lực lên thị trường BĐS năm 2022.
Theo đơn vị này, năm 2022 thị trường phục hồi nhẹ sau khoảng thời gian tạm dừng năm 2021 do Covid-19. Về thị trường căn hộ Tp.HCM ghi nhận tổng cộng 17.028 căn chào bán, tăng 87% so với năm 2021. Trong quý 4/2022, doanh số bán mới đạt 983 căn, giảm 76% so với quý trước.
Cũng trong quý này, việc Chính phủ rà soát phát hành trái phiếu cùng chính sách kiểm soát tín dụng thắt chặt đã phần nào tạo nên tâm lý dè chừng của người mua và chủ đầu tư. Trong quý, thị trường chỉ ghi nhận gần 1.100 căn hộ được mở bán mới, giảm đến 74% so với lượng mở bán mới quý trước, và chỉ chiếm 6,5% tổng nguồn cung cả năm 2022.
Giá bán sơ cấp trung bình quý 4/2022 tăng 21% so với quý trước, đạt khoảng 3.400 USD/m2. Sự gia tăng này chủ yếu nhờ các đợt mở bán mới từ các dự án siêu sang, hạng sang và cao cấp như The Opusk Residence Thủ Thiêm (Metropole Thủ Thiêm giai đoạn 4), De La Sol và Zeit River Thủ Thiêm… Các yếu tố sức khỏe bắt đầu được chú trọng trong thiết kế ý tưởng dự án và căn hộ với nhiều không gian xanh, mặt thoáng, và công nghệ hiện đại giúp nâng cao tiêu chuẩn môi trường sống.
Về thị trường nhà liền thổ TpHCM, trong năm 2022, nguồn cung mới đạt 1.200 căn, tăng 12% theo năm do thị trường phục hồi so với năm 2021 trầm lắng bởi Covid. Trong khi đó, lượng căn bán giảm 3% do tâm lý thị trường chững lại và người mua do dự trong bối cảnh bất định. Theo dữ liệu của Cushman & Wakefield, giá bán sơ cấp giảm nhẹ 0,2% theo quý do một số dự án đưa ra chính sách chiết khấu, nhưng giá vẫn tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước vì nguồn cung chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp ở các vị trí đắc địa.
Chờ chính sách mới vào năm 2023
Theo đại diện, Cushman & Wakefield, cả người mua và nhà đầu tư đều có xu hướng chờ xem chính sách mới của năm 2023 trước khi đưa quyết định.
Hiện nay, tệp khách hàng có tiền mặt trong tay được đưa ra, chủ yếu ưu tiên thanh toán nhanh với chiết khấu cao và nhiều ưu đãi.
Một số xu hướng nổi bật có thể kể đến là nhà ở xã hội, với khoảng 2,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội sẽ được phát triển cho những đối tượng thu nhập thấp trước năm 2025. Những chủ đầu tư lớn tham gia phát triển nhà ở xã hội: Vinhomes, Hưng Thịnh.
Khu Đông và khu Tây tiếp tục đóng góp chính yếu vào nguồn cung mới nhờ vào những cải thiện hạ tầng hiện hữu và những dự án hạ tầng sắp tới. Các chủ đầu tư đưa ra chính sách thanh toán linh hoạt tại thời điểm kiểm soát tín dụng cùng với các chương trình ưu đãi, chiết khấu để giữ vững doanh số.
Các chính sách thanh toán nhanh và mức chiết khấu cao đang dần được áp dụng rộng rãi như: phương thức thanh toán nhanh, người mua có thể nhận mức chiết khấu từ 3% - 16%; Ân hạn nợ gốc và miễn lãi suất từ 12 – 36 tháng khi vay ngân hàng; Gói quà tặng nội thất, cam kết cho thuê lại hoặc chiết khấu thẳng vào giá trị căn hộ
Theo đại diện đơn vị này, trong năm 2023, do quỹ đất phát triển hạn chế, và khó khăn trong việc huy động nguồn vốn, nguồn cung mới dự kiến sẽ thấp hơn 900 căn, giảm 27% so với năm 2022.
So với những dự án trước, hầu hết các dự án mới đều có nhiều tiện ích hơn với cơ sở hạ tầng ngoại khu và nội khu hoàn thiện, với xu hướng lấy cảm hứng thiết kế lịch sử - văn hóa- nghệ thuật, góp phần nâng cao giá trị dự án. Có thể thấy, các dự án được xây dựng với kỳ vọng nhà không còn chỉ là nơi để ở, mà còn là một chốn nghỉ dưỡng cuối tuần giữa khung cảnh sông nước và môi trường thiên nhiên trong lành.
“Xu hướng thị trường BĐS cho thấy các dự án tập trung hoàn thiện các tiện ích, hướng tới tạo dựng cộng đồng, với nguồn cung mới tiếp tục dịch chuyển tới các khu vực ngoài trung tâm. Về phía khách hàng, thị trường đang hướng tới nhu cầu mua ở thực, thay vì mua đầu tư như trước. Các dự án có pháp lý rõ ràng, có tiến độ thanh toán linh hoạt trong bối cảnh khó khăn về nguồn vốn, sẽ thu hút được khách hàng”, đại diện Cushman & Wakefield nhấn mạnh.
Còn theo bà Dương Thùy Dung , Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, các quy trình liên quan tới việc cấp phép xây dựng và cấp phép bán nhà mặc dù đã được cải thiện nhưng vẫn còn rất nhiều bất cập và hạn chế, khiến các nhà đầu tư tiếp tục mất nhiều thời gian chờ đợi. Đây cũng là một trong những nguyên nhân chính khiến nguồn cung trên thị trường bị giảm đáng kể. Vấn đề mất cân đối giữa cung và cầu vẫn tiếp tục diễn ra trong những năm gần đây khi giá nhà đã quá cao so với khả năng chi trả của phần đông người mua.
Theo bà Dung, mặc dù chính sách thắt chặt tín dụng đang dần được nới lỏng nhưng việc tiếp cận nguồn vốn vẫn vô cùng khó khăn đối với cả nhà đầu tư cá nhân và nhà đầu tư thể chế (chủ đầu tư dự án). Việc khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng kết hợp giá nhà tiếp tục gia tăng khiến tính thanh khoản của thị trường bị suy giảm ít nhiều. Năm 2023, thị trường BĐS kì vọng vấn đề này sẽ được tháo gỡ để ổn định và phát triển lành mạnh.